実質利回りを理解しよう！

実質利回りを算出するには、不動産購入時と運営時のコストを理解することが必要ですが、こちらに関しては、すでにご説明しました。

◆関連ページ：表面利回りを理解しよう！

表面利回りと実質利回りとでは、実際にどれくらい違ってくるのかに注目しながら見ていきましょう。

表面利回りでは含まれていなかった、不動産購入時と運営時の諸費用や手数料を加味して計算したものが実質利回りです。

当然のことながら、表面利回りよりも現実的な金額を求めることができます。

実質利回りを計算するにあたり、突発的な修繕費用や空室率、家賃収入に掛る税金などを無視して行っていきます。

誰が購入しても必ず掛ってくる費用のみで計算することになります。

実質利回りを求める式は下記の通り。

家賃収入（実質）＝（月額家賃－管理費等）×12カ月－固定資産税－都市計画税

物件価格（実質）＝購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税＋（必要に応じて）リフォーム費用

実質利回り（％）＝家賃収入（実質）÷物件価格（実質）×100

(A)

家賃収入（実質）3,225,000円＝月額家賃－管理費等｛300,000円－10,000円｝×12ヵ月－固・都市税255,000円

(B)

物件価格（実質）42,063,000円＝購入価格40,000,000＋仲介手数料1,008,000＋印紙税15,000＋司法書士報酬140,000＋登録免許税300,000＋不動産取得税 600,000

実質利回り　　　　家賃収入（実質）　　　物件価格（実質）
7.66％　　　＝　　　(A) ÷ (B)　　　　　×　100

色々な諸費用などを含めると4000万円で購入した物件が、約4200万円まで上がってしまいました。

それに伴って、利回りも実質だと表面利回りの約1.3％下回ります。

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