ROIを理解しよう！

実質利回りも不動産投資において重要な指標になりますが、今回みていくROIも非常に重要ですので理解しておく必要があります。

銀行へのローン返済は、実質利回りには含まれていませんでした。

実際に物件を購入する際に、銀行から融資を受けた場合は、不動産投資でのメリット「レバレッジ」を享受することができます。

レバレッジを享受するとは、不動産投資において、銀行からの融資額が大きければ大きいほど効率よくお金が増やせる傾向にあるということです。

その効率性を図る指標、それが「ROI（Return On Investment）」です。

最初に支払った自己資金を、一年当たりでどれくらい回収できたのか？を表すのがROIです。その計算式は、下記の通り。

ROI（％）＝年間キャッシュフロー÷最初に払った自己資金×100

ROIを割り出すためには、まずキャッシュフロー算出する必要があります。

不動産投資で言うキャッシュフローとは、税金を支払い、ローン返済が終わった時に、実際に手元に残っている金額のことです。

このキャッシュフローを知るためには、「税金」「返済額」「減価償却費」の三つの数字を正確に理解する必要があります。

不動産所得が発生すれば、所得税、住民税を支払わなくてはいけません。

不動産所得とは、不動産収入から、不動産収入での経費を差し引いた額になります。

不動産所得＝収入金額－必要経費

不動産所得では、超過累進税率が適応されていますので、必要経費として扱える部分が多ければ多いほど、不動産所得の金額を少なく抑えることができ、結果として節税になります。

銀行から融資を受けた方は、毎月のローン返済がありますが、ここで一点注意しておきたいのは、返済額の元本の部分は経費とできません。

経費とできるのは、利子にあたる部分のみになります。

減価償却費とは、固定資産の使用による磨耗や、時の経過等による価値の目減り分を費用として計上する勘定科目です。

実際の支出は伴わないのに「経費」として認められるお金ですので、手元に資金を残しつつ経費を計上でき、キャッシュフローを向上させるための重要なポイントとなります。

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